Por Mark Schniepp La economía de 2024 sigue en expansión. La recesión ahora está fuera de la mesa y parece que el escenario probable es un crecimiento modesto hasta fin de año. Muchos de los indicadores económicos son positivos, al igual que la dirección de la mayoría de los mercados de capital. Un mercado donde las condiciones siguen siendo débiles y se están debilitando es el de bienes raíces comerciales y, en particular, el mercado de oficinas, especialmente en California. San Francisco tiene la tasa más alta de subutilización de espacio de oficinas de cualquier área metropolitana del país. No muy lejos se encuentran el centro de Los Ángeles, San José, Palo Alto y el centro de San Diego. El problema del aumento de las vacantes en el mercado de oficinas suele ser que el empleo que utiliza oficinas se ha contraído como parte de una disminución más amplia del empleo. En consecuencia, las empresas recortan espacio para reducir costos y “capear la crisis”. Ese no es el caso esta vez. Tenemos niveles casi récord de empleo en sectores que utilizan oficinas. El problema es que muchos de estos trabajadores no utilizan la oficina y trabajan desde casa. El trabajo desde casa, que se hizo omnipresente durante la pandemia, ha tenido un impacto material en el mercado de oficinas actual y esto podría generar problemas más graves a finales de este año o el próximo. Las oficinas vacías reducen el flujo de caja de los propietarios de edificios. El reducido flujo de caja dificulta a los propietarios hacer frente al servicio de su deuda, principalmente el pago de la hipoteca. Los préstamos para oficinas que vencen corren un mayor riesgo de problemas y morosidad debido a la dificultad de generar suficiente flujo de efectivo para cubrir las obligaciones de deuda en el entorno actual. Un volumen sustancial de préstamos para oficinas venció en 2023. Las prórrogas de las obligaciones hipotecarias existentes concedidas por los prestamistas en 2023 han llevado el problema inminente hasta 2024 y/o hasta 2025. Esto pone al banco en riesgo de tener que ejecutar la hipoteca del propietario-prestatario del edificio de oficinas y reducir el valor del activo en sus libros, posiblemente levantando una alerta ante los reguladores. Es un círculo vicioso, en gran medida resultado de los acuerdos generalizados de trabajo desde casa que se extendieron después de que terminó la pandemia y que siguen vigentes hoy. ¿Dónde está la crisis del mercado de oficinas? La ola de angustia en las oficinas que se había anticipado aún no se ha producido. Pero la exposición a la angustia sigue ampliándose. Las tasas de morosidad no están aumentando tanto ni tan rápido todavía porque los bancos han optado por extender los préstamos que vencen. Ahora, los prestamistas en el mercado de oficinas han adoptado los mantras de “extender y fingir” y “sobrevivir hasta el 25”, con la esperanza de que las circunstancias mejoren en 2025. Esas circunstancias incluyen tasas de interés más bajas y un aumento de las desocupaciones que ampliarían el flujo de caja. Los valores de los bienes raíces comerciales de los REIT no se han desplomado. No ha habido una corrección importante en las valoraciones, aunque el valor de varios REIT no está aumentando, agobiados por la proporción de productos de oficina de bajo rendimiento en sus carteras. En consecuencia, los indicadores que confirmarían que existe un problema importante no indican el verdadero alcance de la angustia. Regreso a la oficina (RTO) Si los trabajadores regresaran voluntariamente a la oficina, o los empleadores obligaran a sus trabajadores a RTO, la utilización aumentaría, se restablecería el flujo de caja para los propietarios de los edificios y el riesgo de morosidad disminuiría. ¿Problema resuelto? Pues sí, pero no funciona así. De hecho, cada vez más trabajadores están regresando a la oficina, reduciendo sus días de trabajo desde casa de 5 a 3 o incluso menos. Los mandatos de muchos empleadores han hecho que muchos trabajadores regresen, pero esta no es la primera opción para los gerentes, ni siempre es efectiva, ya que una parte de los trabajadores no cumplirá. Empresas como Google, JP Mortgage Chase, Zoom y Amazon, que han instituido políticas internas más estrictas, han experimentado tensiones. En mayo de 2024, Amazon comenzó a exigir que su personal trabajara fuera de oficinas físicas al menos tres días a la semana. Esto provocó una huelga de empleados en su sede de Seattle. La empresa ha descubierto que tener a la mayoría de sus empleados en la oficina con más frecuencia ha generado una mayor energía, conexión y colaboración. Otras encuestas de empresas que han exigido el regreso a la oficina han encontrado que la productividad, las relaciones con los empleados y la cultura empresarial han mejorado. Meta también se apega a su política de RTO, anunciada en junio de 2024, según la cual se espera que las personas asignadas a una oficina estén allí tres días a la semana. En general, debido a que todavía estamos en un mercado laboral ajustado, los empleadores temen perder a sus mejores trabajadores o quieren brindarles la oportunidad de elegir trabajar desde casa, al menos de forma parcial o “híbrida”. Muchos trabajos se pueden realizar de forma remota desde el lugar de trabajo y es probable que estos trabajadores nunca regresen a la oficina. Las empresas que adoptan una postura firme respecto del regreso a la oficina entienden que puede que no funcione para todos y es un riesgo que están dispuestas a aprovechar debido al valor estratégico que se le otorga a la colaboración en la oficina. La decisión de exigir a los trabajadores que realicen RTO solo una parte del tiempo nos muestra hoy que habrá límites en la cantidad de días laborales que los empleados estarán en la oficina. En lugar de volver a un horario tradicional de trabajo en la oficina, muchos empleadores administrativos se han adaptado a una combinación de trabajo en la oficina y remoto. Parece que incluso si los empleados que trabajan completamente a distancia se convierten a experiencias híbridas, todavía habrá un 10 por ciento de la fuerza laboral de oficina que participará en acuerdos híbridos de 1 a 2 días en casa y 3 días en la oficina. Incluso este acuerdo en el que más empleados hayan regresado a la oficina permitirá a los empleadores reducir el espacio de su lugar de trabajo y/o modificarlo para que se adapte de manera más eficiente a un acuerdo híbrido. La oficina no está muerta Con el tiempo, creemos que incluso los acuerdos laborales híbridos se reducirán para la mayoría de los trabajadores, aunque no para todos, especialmente los trabajadores de alto nivel que no gestionan a los empleados en el día a día u otras ocupaciones o funciones donde hay menos interacción con los empleados. Dicho esto, se espera que las oficinas vacantes aumenten a medida que muchos trabajadores regresen y el empleo crezca con el tiempo. Se espera una resolución gradual del dilema de las oficinas y las vacantes comenzarán a recuperarse probablemente el próximo año.