Por Brian en blanco Profesor Asistente de Finanzas, Universidad Estatal de Mississippi La Reserva Federal elevó las tasas de interés en medio punto porcentual el 14 de diciembre de 2022, a un rango de 4,25 a 4,5%, el séptimo aumento este año . En lo que va de 2022, la Fed ha elevado su tasa de referencia a corto plazo, que influye en la mayoría de los demás costos de endeudamiento en la economía, en 4,25 puntos porcentuales desde un mínimo cercano a cero en marzo. Pero incluso cuando el banco central de EE. UU. sube las tasas, y planea seguir haciéndolo en 2023, los compradores de viviendas comienzan a notar una agradable sorpresa: las tasas hipotecarias han estado cayendo . ¿Que esta pasando? Le pedimos a Brian Blank , un profesor de finanzas que ha investigado las tasas hipotecarias y los préstamos bancarios , que nos explique la paradoja de la caída de los costos de las hipotecas en un momento en que las tasas de interés base aumentan. ¿Qué está pasando con las tasas hipotecarias? Después de dispararse durante gran parte de 2022, las tasas hipotecarias y otras tasas a largo plazo están comenzando a bajar. La tasa promedio de una hipoteca a 30 años ha caído 0,75 puntos porcentuales en el último mes, luego de alcanzar un máximo de 20 años de 7,08% a principios de noviembre. Las tasas alcanzaron el 6,33% el 8 de diciembre, el nivel más bajo desde septiembre. Esto ocurrió durante el mismo período en que la Fed elevó su tasa de interés de referencia en 2 puntos porcentuales. Otra tasa clave que cayó es el rendimiento de los bonos del Tesoro a 10 años, que ha disminuido en una cantidad similar , hasta el 3,5%. ¿Por qué están cayendo las tasas hipotecarias si la Fed sigue subiendo? La respuesta técnica breve y bastante aburrida es que los mercados de bonos anticiparon esta subida de tipos hace muchos meses. Y como los factores del mercado dictan en gran medida los costos de los préstamos, el aumento ya fue absorbido por las tasas de los préstamos hipotecarios. Las tasas hipotecarias, aunque aumentan debido al rápido ritmo de aumento de la Reserva Federal, en realidad están más estrechamente vinculadas a la tasa de interés de los valores del Tesoro , específicamente el rendimiento del bono del Tesoro a 10 años. Ese valor comenzó a anticipar las subidas de tipos de interés de la Fed hace un año y pasó de menos del 1,5 % en diciembre de 2021 a más del 3,25 % en junio. Y ahora, con señales de que la inflación ya ha alcanzado su punto máximo y en medio de la creciente preocupación por una desaceleración de la economía, estas tasas a largo plazo están bajando en anticipación de menos aumentos futuros de tasas de la Fed de lo esperado hace poco tiempo. De hecho, las tasas hipotecarias y otras tasas a largo plazo pueden seguir cayendo en los próximos meses, suponiendo que la Reserva Federal logre controlar la inflación para que pueda volver a bajar su tasa de referencia. ¿Por qué las tasas hipotecarias siguen el rendimiento del bono del Tesoro a 10 años? Aunque las hipotecas a 30 años se pueden mantener durante tres décadas, la mayoría de las personas venden su casa o la refinancian en una década , lo que significa que el inversionista que recibe los pagos de la hipoteca está invirtiendo efectivamente en un bono a 10 años. Como resultado, la tasa de interés hipotecaria de tasa fija promedio a 30 años es normalmente de 1 a 2 puntos porcentuales más alta que el rendimiento del bono del Tesoro a 10 años. Sin embargo, cuando la economía tiene más incertidumbre de lo habitual, como a principios de este año, este diferencial puede llegar a ser de hasta 3 puntos porcentuales . Esta incertidumbre puede ser el resultado de una posible recesión económica , la posibilidad de que la Fed suba las tasas más de lo esperado, inflación, cambios en el balance de la Fed o todo lo anterior, como sucedió en 2022. ¿Por qué las tasas hipotecarias son más altas que los rendimientos del Tesoro? Dado que es más probable que el Tesoro de los Estados Unidos pague a los inversionistas que casi cualquier propietario individual, los inversionistas cobran una tasa de interés más alta debido al riesgo adicional que están tomando. Aunque las personas van a los bancos a pedir prestado, los bancos a menudo venden esos préstamos a los inversores , quienes luego reciben el dinero que las personas pagan por el préstamo. Dado que las personas incumplen las hipotecas con mayor frecuencia que el gobierno de los EE. UU. incumple los bonos del Tesoro, los inversores requieren un rendimiento más alto para comprar los derechos para recibir los pagos de esas hipotecas. Si las tasas hipotecarias caen, ¿tendrá la Fed que subir las tasas aún más para controlar la inflación? La caída de las tasas hipotecarias precedió a un aumento en el índice de compra de viviendas, que es una medida de las condiciones actuales del mercado para la compra de viviendas. Esto sugiere que el mercado de la vivienda finalmente puede comenzar a recuperarse después de una desaceleración durante todo el año. Dado que la Fed está tratando de desacelerar la actividad económica para reducir la inflación, esto podría hacer que los precios de la vivienda aumenten nuevamente, lo que obligaría a la Fed a aumentar su tasa objetivo más de lo planeado. Sin embargo, creo que la tasa de fondos federales efectiva, que es la tasa de mercado directamente influenciada por el rango objetivo de la Fed, ya es lo suficientemente restrictiva como para desacelerar el mercado inmobiliario y restaurar condiciones económicas más normales en 2023. Además, la caída en las tasas hipotecarias aún es bastante pequeño, siguen siendo más del doble de lo que eran hace un año, por lo que es probable que la caída no tenga mucho impacto por sí sola. Lo que la propia Fed piensa sobre este desafío, y hacia dónde proyecta llevar las tasas de interés el próximo año, es lo que yo y muchos otros economistas e inversores estaremos monitoreando de cerca después de que se reúna por última vez en 2022. Debería decirnos qué esperar. en 2023, así que estad atentos.