Por Ryan McMaken El promedio de pies cuadrados en casas unifamiliares nuevas ha disminuido desde 2015. El tamaño de las casas tiende a disminuir solo durante los períodos de recesión. Ocurrió de 2008 a 2009, de 2001 a 2002 y de 1990 a 1991. Pero incluso con cifras sólidas de crecimiento económico hasta bien entrado 2019, parece que la demanda de casas de tamaño históricamente grande finalmente pudo haber alcanzado su punto máximo incluso antes de la recesión de 2020 y nuestro malestar económico actual. (Los pies cuadrados en nuevas construcciones multifamiliares también han aumentado ). Según los datos de la Oficina del Censo, el tamaño promedio de las casas nuevas en 2021 fue de 2480 pies cuadrados. Eso es un 7 por ciento menos que el pico de 2015 de 2687. El promedio de veinticinco, por cierto, fue un máximo histórico y representó décadas de crecimiento casi implacable en el tamaño de las casas en los Estados Unidos desde la Segunda Guerra Mundial. De hecho, en los cuarenta y ocho años desde 1973 hasta 2015, el tamaño promedio de las casas nuevas aumentó en un 62 por ciento, de 1660 a 2687 pies cuadrados. Al mismo tiempo, la calidad de la vivienda también aumentó sustancialmente en todo, desde el aislamiento hasta los materiales del techo, las ventanas y el tamaño y la disponibilidad de los garajes.

Mientras tanto, el tamaño de los hogares estadounidenses durante este período disminuyó un 16 por ciento , de 3,01 a 2,51 personas. Sin embargo, incluso con esa disminución del 7 por ciento en el tamaño de la casa desde 2015, la casa nueva promedio en Estados Unidos a partir de 2021 todavía era más del 50 por ciento más grande que en la década de 1960. El tamaño de la casa no se está cayendo exactamente por un precipicio. Los hogares estadounidenses, sobre la base de pies cuadrados por persona, siguen siendo bastante grandes según los estándares históricos. Desde 1973, los pies cuadrados por persona en casas nuevas casi se han duplicado, pasando de 503 pies cuadrados por persona en 1973 a 988 pies cuadrados por persona en 2021. Según esta medida, el tamaño de las casas nuevas en realidad aumentó de 2020 a 2021. Este impulso continuo hacia arriba en el tamaño de las casas nuevas se puede atribuir en parte a la persistencia del dinero fácil durante la última década. A pesar de que las casas seguían siendo grandes y, por lo tanto, comparativamente caras, no fue difícil encontrar compradores para ellas. La caída continua de las tasas hipotecarias a mínimos históricos por debajo incluso del 3 por ciento en muchos casos significaba que los compradores simplemente podían pedir prestado más dinero para comprar casas grandes. Pero es posible que finalmente hayamos topado con la pared en cuanto al tamaño de la casa. En los últimos meses, finalmente comenzamos a ver evidencia de caídas en las ventas de viviendas y caídas en los precios de las viviendas . Solo ahora, con el aumento de las tasas hipotecarias, el aumento de la inflación y la caída de los salarios reales ( y, por lo tanto, la asequibilidad de los precios de las viviendas), ahora hay buenas razones para que los constructores piensen "guau, tal vez necesitemos construir algunas casas más pequeñas y menos costosas". Hay muchas razones para pensar que no lo harán y que las casas en venta simplemente se volverán menos asequibles. Pero no es culpa de los constructores. Esto no sería un problema en un mercado mayoritariamente libre en el que los constructores podrían ajustar fácilmente sus productos para satisfacer el mercado en el que se encuentran. En un mercado flexible y generalmente libre, los constructores acudirían en masa para construir casas a un nivel de precio al que un gran segmento de la población pudiera permitirse comprar esas casas. Pero ese no es el tipo de economía en la que vivimos. Más bien, los bienes raíces y el desarrollo de viviendas son industrias altamente reguladas tanto a nivel federal como local. Gracias a esto, cada vez es más difícil para los constructores construir casas más pequeñas en un momento en que millones de potenciales compradores de vivienda por primera vez las arrebatarían con gusto. Cómo la política gubernamental condujo a una codificación de casas más grandes y caras En las últimas décadas, los gobiernos locales han seguido aumentando los mandatos sobre cuántas unidades se pueden construir por acre y qué tamaño pueden tener esas nuevas casas. Como informó el Washington Post en 2019 , varias regulaciones y tarifas gubernamentales, como las "tarifas de impacto", que son las mismas independientemente del tamaño de la unidad, "incentivan a los desarrolladores a construir en grande". El Post continúa, “si la zonificación no permite más de dos unidades por acre, el incentivo será construir las unidades más grandes y costosas posibles”. Además, los grupos comunitarios que se oponen a cualquier cosa que suene como "densidad" o "upzoning" usarán el poder de los gobiernos locales para aplastar los intentos de los desarrolladores de construir viviendas más asequibles. Sin embargo, como señala el Post , al menos un desarrollador descubrió que “donde su empresa ha podido alentar a las ciudades a permitir edificios más pequeños, la demanda ha sido fuerte. Para aquellos que construyen pequeños, la demanda no parece ser un problema”. De manera similar, en un artículo del mes pasado en el New York Times , Emily Badger señala el papel central de las regulaciones gubernamentales para mantener las casas grandes y, en última instancia, cada vez más inasequibles. Ella escribe cómo en las últimas décadas, La tierra se hizo más cara. Pero las comunidades no respondieron permitiendo viviendas en partes más pequeñas. En términos generales, hicieron lo contrario, aumentaron las reglas que aseguraron que los constructores no pudieran construir casas más pequeñas y asequibles. Requerían materiales más caros y tamaños mínimos de casas. Querían florituras arquitectónicas, no fachadas planas. Es cierto que en muchos lugares los terrenos vacíos han aumentado de precio, pero en áreas donde la carga regulatoria es relativamente baja, como Houston, los constructores han respondido con más construcción de viviendas, como casas adosadas. En muchos lugares, sin embargo, las regulaciones continúan elevando los precios de las viviendas. Badger señala que en Portland, Oregón, por ejemplo, “los permisos agregan entre $40,000 y $50,000. Quitar un abeto de 36 pulgadas de diámetro cuesta otros $16,000 en honorarios”. La falta de pequeñas “viviendas iniciales” no se debe a la falta de voluntad por parte de los constructores. Los gobiernos simplemente han hecho que las casas más pequeñas no sean rentables: “Básicamente me han excluido de cualquier cosa remotamente asequible”, dijo Justin Wood, propietario de Fish Construction NW. En Savannah, Georgia, Jerry Konter comenzó a construir viviendas de 1350 pies cuadrados con tres habitaciones y dos baños en 1977 por $36,500. Pero subió de nivel cuando los costos y los mandatos de diseño lo empujaron allí. “No es que no quiera construir casas de nivel de entrada”, dijo el Sr. Konter, presidente de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas. "Es que no puedo producir uno con el que pueda obtener ganancias y venderlo a ese comprador potencial". Quienes estén familiarizados con la forma en que los gobiernos locales zonifican la tierra y establecen los estándares de construcción no se sorprenderán por esto. Los gobiernos locales, presionados por los propietarios de viviendas locales, intervendrán para mantener el tamaño de los lotes grandes y aprobar ordenanzas que excluyan las viviendas que los votantes podrían considerar "demasiado densas" o "demasiado baratas". Sin embargo, por mucho que a los propietarios de viviendas existentes y a los urbanistas les encantaría ver nada más que viviendas de clase media alta con garajes para tres autos en cada calle, el hecho es que no todos pueden pagar este tipo de vivienda. Pero eso no significa que las personas en el medio solo puedan permitirse una choza en un barrio marginal, siempre y cuando los gobiernos permitan que se construyan más viviendas básicas. Pero hay pocas señales de que muchos gobiernos locales hayan cedido en sus políticas de vivienda excluyentes, y el resultado ha sido una política de vivienda anquilosada diseñada para reforzar las viviendas existentes, mientras se niegan nuevos tipos de viviendas que quizás sean más adecuadas para familias más pequeñas y una economía más estancada. ambiente. Eventualmente, sin embargo, algo tiene que ceder. O los gobiernos persisten indefinidamente con las restricciones a las viviendas “indeseables”, lo que significa que los costos de la vivienda se disparan, o los gobiernos locales finalmente comienzan a permitir que los constructores construyan viviendas más apropiadas para las necesidades de la clase media. Si las tendencias actuales continúan, es posible que finalmente veamos una presión real para lograr que los gobiernos locales permitan más construcciones de viviendas unifamiliares, dúplex o casas adosadas más asequibles. Si las tasas de interés siguen subiendo, esta necesidad será cada vez más urgente. Además, a medida que los materiales de construcción de viviendas sigan encareciéndose gracias a los máximos de cuarenta años en la inflación, gracias a la Reserva Federal, habrá una necesidad aún mayor de encontrar formas de reducir los costos regulatorios en otras áreas. Por ahora, los resultados han sido irregulares. Pero donde a los desarrolladores se les permite construir para una clientela de clase media, parece que hay mucha demanda. 1.Los datos históricos se han compilado a partir de tres fuentes. Desde 1973, consulte " Pies cuadrados medios y promedio del área de piso en casas unifamiliares nuevas completadas ", de la Oficina del Censo. Los datos de la década de 1960 provienen de " Características de las viviendas unifamiliares: 1969 ", un informe conjunto de HUD y la Oficina del Censo. Los datos de las décadas de 1950 y 1940 provienen de " New Housing and Its Materials, 1940–1956 ", del Departamento de Trabajo de Estados Unidos ****Ryan McMaken es editor sénior en el Instituto Mises