New Haven. - Hace unos días, recibí un correo electrónico de un hombre que me reprendió por mi escepticismo sobre invertir en vivienda hoy. Se identificó como un ex piloto de la Fuerza Aérea de los Estados Unidos durante la Guerra de Vietnam, que posteriormente se convirtió en corredor de bolsa y banquero antes de jubilarse recientemente. "Usted, como persona educada", escribió, "debería ayudar y promover la propiedad de bienes raíces". Estaba respondiendo a mi advertencia sobre una burbuja en los precios de la vivienda en muchos lugares del mundo. Según los últimos índices de precios de viviendas S&P CoreLogic Case-Shiller, los precios de las viviendas en Estados Unidos aumentaron a una tasa récord del 19,7% en el último año y ahora parecen muy inestables. Es posible que aumenten aún más durante un tiempo, pero eso puede ir seguido de graves disminuciones. Aun así, mi corresponsal tenía razón, al menos en parte, sobre lo que debería decirle al público sobre la propiedad de una vivienda. En particular, debemos reconocer su efecto de panorama general en nuestras vidas, a pesar de la reciente volatilidad extrema de los precios. Pero invertir en viviendas en lugares en auge puede no ser una apuesta a largo plazo tan segura como muchos parecen pensar. Los posibles compradores de vivienda en Estados Unidos podrían asumir lógicamente que su tenencia en una vivienda durará más que cualquier interrupción de una tendencia alcista en los precios de la vivienda, lo que les permitirá eventualmente beneficiarse de nuevos máximos. Después de todo, los precios reales de la vivienda en los Estados Unidos cayeron un 36% a nivel nacional desde diciembre de 2005 a febrero de 2012, debido a la Gran Recesión, pero luego aumentaron un 71% a un nivel 10% por encima de su máximo de 2005. Sin embargo, he estado argumentando durante años que el desempeño del mercado de la vivienda de EE. UU. Desde 2005 no es el único ejemplo relevante de tendencias a largo plazo en los precios de las viviendas. Mis datos históricos muestran que los precios reales de las viviendas en Estados Unidos a veces eran más bajos en la década de 1990 que en la de 1890. Durante ese siglo, las ciudades se expandieron hacia terrenos más baratos y las herramientas de construcción, la tecnología y el transporte se volvieron más eficientes. Además, la tierra en sí continúa siendo barata: el costo promedio actual de un acre (0,4 hectáreas) de tierras agrícolas estadounidenses, en las que se pueden exprimir fácilmente cuatro o cinco casas , es de solo $ 3.380 . Sí, las tierras de cultivo pueden estar lejos de las ciudades, pero la historia muestra que las ciudades comienzan a brotar en nuevos lugares a medida que aumenta la población. Sin embargo, el piloto de la Fuerza Aérea convertido en banquero no estuvo de acuerdo con mi perspectiva inmobiliaria. "En este país, como en todos los países desarrollados, los bienes raíces son la raíz de la riqueza medida por el valor monetario", escribió. “Ha sido así durante al menos mil años, y no hay indicios de que estemos creando más bienes raíces”. Entonces, imaginemos que, durante los últimos 1.000 años, los precios de las viviendas habían superado el rendimiento anual promedio del 7% del mercado de valores de EE. UU. (Después de reinvertir los dividendos) en el siglo XX. Durante ese tiempo, estos precios de la vivienda, después de la capitalización, habrían aumentado en un factor de 24 seguido de 28 ceros. Pero apenas quedan hogares de hace un milenio en la actualidad, y casi nadie querría vivir en los que han sobrevivido. Además, la tierra en la que se sentaron a menudo ya no es valiosa. En tiempos bíblicos, por ejemplo, Éfeso en el oeste de Turquía era una ciudad costera con magníficos edificios. Pero su puerto, que alguna vez fue valioso, se ha sedimentado desde entonces, por lo que las ruinas de la ciudad ahora están a millas del mar. En general, es cierto que no estamos creando más bienes raíces, si consideramos la tierra solo en el sentido estricto del término. La creación de terrenos, como en el caso de los archipiélagos artificiales de Dubái , no es una solución escalable. Pero esencialmente estamos agregando nuevo espacio mediante el desarrollo de apartamentos de gran altura, creando terrenos virtuales en forma de servicios de conferencias en línea y almacenamiento electrónico, y mejorando el transporte para que las personas puedan vivir en áreas remotas con terrenos baratos. El emisor de correo electrónico luego relató sus propias experiencias en el mercado inmobiliario de Estados Unidos: "La primera casa que compramos fue en 1971 por $ 19,000, ahora vale más de $ 300,000, la segunda casa por $ 34,000, ahora vale más de $ 400,000, la tercera casa por $ 130,000, ahora vale más de $ 450,000, la cuarta casa por $ 190,000, ahora vale $ 435K, quinta casa por $ 305K, vendida por $ 800K tres años después, la casa actual se compró por $ 300K (reducción de personal durante la jubilación) y vale $ 450K ”. Según sus cifras, el valor de la primera casa se ha multiplicado por 15,8 (300.000 / 19.000). Pero durante ese período de 50 años, el índice de precios al consumidor de EE. UU. Se ha multiplicado por un factor de 6,7, lo que significa que el valor real de la vivienda se duplicó. Y el rendimiento anual compuesto del precio real durante esas cinco décadas es solo del 1,7%. Finalmente, señaló, "incluso las leyes fiscales favorecen la propiedad inmobiliaria". Eso es verdad. A menudo existe un subsidio fiscal a la propiedad de vivienda; en la mayoría de los países , el alquiler imputado de las viviendas ocupadas por sus propietarios no está sujeto al impuesto sobre la renta. Pero este subsidio fiscal no parece estar creciendo, por lo que no justifica los continuos aumentos de los precios de las viviendas. Pero me tomo muy en serio el imperativo moral del remitente. Incluso a los niveles elevados de precios de las viviendas en los Estados Unidos, comprar todavía tiene sentido para aquellos que están decididos a ser propietarios de una vivienda y quieren seguir adelante con sus vidas. La propiedad de una vivienda puede activar una predilección por la comunidad, amistades a largo plazo con los vecinos y un sentido de seguridad y permanencia. Además, comprar una casa con una hipoteca sirve como un mecanismo de autocontrol que ayuda a las personas a ahorrar más. La disciplina impuesta a los propietarios jóvenes mediante la amortización regular de los pagos hipotecarios es un factor clave del ahorro para la jubilación y los compradores pueden cubrir parte de su riesgo en el mercado de futuros del índice de precios de la vivienda . No se equivoque: la propiedad de una vivienda claramente tiene sus beneficios. Pero las personas que realmente quieren comprar ahora deben estar seguras de que pueden aceptar lo que podría ser un camino a largo plazo bastante accidentado y decepcionante para el valor de las viviendas. ***Robert J. Shiller, premio Nobel de Economía en 2013, es profesor de economía en la Universidad de Yale y cocreador del índice Case-Shiller de precios de la vivienda en Estados Unidos. Es autor del libro Exuberancia irracional