Por Robert F. Mulligan Market Urbanism es el tema de un nuevo y emocionante libro de Scott Beyer. Beyer creó, cura y escribe para Market Urbanism Report . Market Urbanism fue el resultado de una gira periodística de tres años por ciudades estadounidenses que Beyer realizó para Forbes , Governing Magazine y HousingOnline.com. Beyer vio de primera mano qué problemas enfrentaba cada ciudad, qué tipo de soluciones estaban intentando y qué tan bien funcionaban varios enfoques. Promueve una visión de soluciones de libre mercado de sentido común para algunos de los problemas más difíciles de la planificación y la política urbana. La principal causa de los altos precios de la vivienda es la oferta artificialmente baja que resulta de la zonificación restrictiva y la política urbana que atiende a los residentes establecidos. Los precios de la vivienda se disparan porque las restricciones de zonificación impiden que se proporcionen más unidades en los centros urbanos donde la gente quiere vivir. Los mejores entornos urbanos brindan amenidades incomparables que permiten a los residentes disfrutar de una alta calidad de vida a poca distancia, limitando así las necesidades de transporte y estacionamiento. La zonificación también hace que las viviendas nuevas sean inasequibles al exigir un tamaño mínimo de unidad, densidades máximas, altura máxima, requisitos de estacionamiento, etc., todo lo cual aumenta aún más el costo de la vivienda. En las ciudades típicas de EE. UU., los alquileres son demasiado altos, hay escasez de viviendas de bajo costo combinadas con un problema de falta de vivienda, transporte inadecuado, servicios deficientes, impuestos altos y problemas persistentes de calidad de vida. La falta de vivienda agrava los problemas demasiado reales de salud mental y adicción a las drogas. Por sí mismo, albergar a las personas sin hogar no abordará directamente estos otros problemas, pero eliminaría un factor estresante importante que perjudica la salud mental de muchos y facilita que otros recaigan. La zonificación del uso de la tierra es una característica omnipresente de las ciudades y pueblos de los Estados Unidos. Esto introduce una falla interesante en la elección pública. Los propietarios establecidos se benefician de los precios más altos de las viviendas y los alquileres causados ​​por la zonificación restrictiva. El incentivo al que se enfrentan es mantener la zonificación y hacerla aún más restrictiva con el tiempo, aumentando aún más el valor de sus bienes raíces. Los desafortunados que quieren comprar en el mercado se ven obligados a pagar precios exorbitantes, que pueden ser aún más altos el próximo año, o ir a otro lado. El primer grupo ya vive en el municipio, vota y se beneficia de la zonificación. El segundo grupo es efectivamente penalizado por la zonificación cuando y si compran, y permanecen penalizados hasta que incurren en el costo de comprar a un precio inflado. Los nuevos residentes, incluidas las personas sin hogar, no pueden permitirse comprar en el mercado urbano o, si pueden, La zonificación se introdujo por primera vez para separar los usos incompatibles, como la vivienda de la industria pesada. A menudo había una motivación explícitamente racista. Por ejemplo, San Francisco buscó restringir dónde podrían ubicarse las lavanderías chinas. En lugar de exigir a los desarrolladores que compensen a los propietarios por el impacto negativo que su uso podría tener en la propiedad vecina, la zonificación simplemente restringe o prohíbe cómo se puede usar la tierra. La categoría de zonificación más restrictiva es residencial de ocupación individual, que a menudo se combina con tamaños mínimos de lotes, sin mencionar los requisitos de estacionamiento. Las restricciones de zonificación residencial que reflejan cómo se asignaba típicamente la tierra alrededor de 1900 o 1950, probablemente no sean una buena guía para el uso eficiente de la tierra en la actualidad. Nuestras necesidades han cambiado, la población y las distribuciones demográficas han cambiado, Cuanto mayor sea la necesidad de vivienda en ciudades particulares, más la zonificación restringe la forma en que se puede abordar la escasez de viviendas, lo que impide que se satisfagan las necesidades de vivienda. Esto da como resultado que los trabajadores de bajos ingresos, que a menudo son necesarios para realizar actividades de servicios esenciales, tengan que pagar alquileres exorbitantes por apartamentos deficientes, lo que mantiene bajo su nivel de vida. Los gobiernos locales tratan de abordar estos problemas al exigir la provisión simbólica de un número limitado de unidades de bajos ingresos. Estos mandatos no solo son insuficientes para satisfacer más que la fracción más pequeña de las viviendas necesarias para personas de bajos ingresos, sino que el costo adicional de proporcionar un número limitado de unidades de bajo alquiler hace que los desarrolladores proporcionen menos unidades nuevas en general y garantiza que los costos adicionales se transfieran a los compradores de las nuevas unidades que se proporcionen. En Market Urbanism , Scott Beyer da ejemplos de cómo cada una de estas políticas generalizadas ha perjudicado la vida urbana en los Estados Unidos, y cómo las ciudades que han levantado estas restricciones han beneficiado a sus ciudadanos, logrando viviendas más asequibles y un entorno urbano más habitable. La alternativa al urbanismo de mercado es nuestro actual régimen de planificación legislada. No hay duda de que los planificadores urbanos pueden diseñar un ambiente ideal, saludable y atractivo para una población preespecificada respaldada por un nivel dado de empleo y actividades productivas, que a su vez determinan la composición y capacidad apropiadas para el transporte y otra infraestructura. Se necesita un análisis de planificación urbana para respaldar el diseño y la instalación de la infraestructura física, incluida la energía, las comunicaciones, el agua, el alcantarillado, las carreteras, etc. Desafortunadamente, cuanto más éxito tiene una ciudad, más crece su población, evoluciona su distribución demográfica, sus industrias sufren progreso tecnológico, etc Estos cambios inevitables inevitablemente vuelven obsoleta la zonificación de la última década, y mucho menos la del último siglo, y en algún momento la convierten en una barrera para el crecimiento. Gran parte de nuestros procesos de zonificación y desarrollo se remontan a muchas décadas, e incluso cuando la propiedad urbana todavía puede desarrollarse, cada proyecto tiene que pasar por múltiples rondas de revisión y comentarios. El engorroso proceso de demora, demora y demora puede tener uno de dos resultados: o la propiedad en cuestión nunca se desarrolla, o el costo exorbitante de desarrollarla se le pasará al comprador. Permitir el pleno juego de las fuerzas de la oferta y la demanda del mercado podría no resultar en un resultado perfecto, pero es difícil creer que causaría problemas tan graves como los ya creados por la zonificación restrictiva omnipresente de las ciudades de EE. UU. No hay suficientes viviendas, y las pocas viviendas que hay son demasiado caras. Por lo tanto, la política del gobierno trabaja horas extra para limitar la densidad de viviendas, exigir códigos de construcción, aumentar los costos de construcción, exigir mínimos de estacionamiento, limitar las alturas de los edificios, etc. Market Urbanism de Scott Beyer ofrece soluciones de análisis y políticas bienvenidas, explicando claramente cómo las alternativas de libre mercado pueden mejorar nuestras ciudades. para todos sus ciudadanos. ***Académico y economista investigador que trabaja para comprender mejor cómo la política monetaria impulsa el ciclo económico, provoca recesiones y limita el crecimiento económico a largo plazo.