Por Ryan McMaken Los salarios reales están cayendo, la inflación está en su punto más alto en cuarenta años y la Reserva Federal de Atlanta predice que encontraremos un crecimiento del PIB (producto interno bruto) en cero para el segundo trimestre. Mientras tanto, tanto la curva de rendimiento como el crecimiento de la oferta monetaria apuntan a una recesión. Pero cuando se trata de los datos más recientes sobre los precios de las viviendas, todavía no hay señales de deflación o incluso de moderación. Por ejemplo, los últimos datos de precios de viviendas de Case-Shiller muestran que los precios de las viviendas aumentaron por encima del 20 por ciento interanual en abril, marcando otro mes de máximos históricos en el crecimiento de los precios de las viviendas. Ahora está muy claro que una década de dinero fácil, seguida de dos años de dinero en helicóptero inducido por covid, ha llevado el crecimiento del precio de la vivienda a niveles que eclipsan incluso la burbuja inmobiliaria anterior a 2008. Esto continúa haciendo que la vivienda sea menos asequible para los posibles compradores de vivienda por primera vez y para los inquilinos. Desafortunadamente, las opciones para "hacer algo" son limitadas y probablemente requieran una recesión. Pero mientras tanto, aquellos que ya tienen la suerte de ser dueños de propiedades continúan viendo grandes ganancias. Según el último informe de precios de viviendas de Case-Shiller, publicado el martes : El S&P CoreLogic Case-Shiller US National Home Price NSA Index, que cubre las nueve divisiones del censo de EE. UU., informó una ganancia anual del 20,4 % en abril, frente al 20,6 % del mes anterior. El aumento anual compuesto de 10 ciudades fue del 19,7 %, frente al 19,5 % del mes anterior. El compuesto de 20 ciudades registró una ganancia interanual del 21,2 %, frente al 21,1 % del mes anterior. Tampa, Miami y Phoenix reportaron las ganancias interanuales más altas entre las 20 ciudades en abril. Tampa lideró el camino con un aumento de precios interanual del 35,8 %, seguido de Miami con un aumento del 33,3 % y Phoenix con un aumento del 31,3 %. Nueve de las 20 ciudades informaron aumentos de precios más altos en el año que finalizó en abril de 2022 en comparación con el año que finalizó en marzo de 2022…. En abril, las 20 ciudades informaron aumentos antes y después de los ajustes estacionales. Según el índice, los cambios interanuales superaron el 18 % cada mes desde junio de 2021, una tasa muy superior a las tasas de crecimiento experimentadas durante la burbuja inmobiliaria que condujo a la crisis financiera de 2008. Este crecimiento también se refleja en el crecimiento mes a mes, que no ha caído por debajo del 1 por ciento en veintiún meses. En otras palabras, a partir de abril, todavía no había ninguna señal de que la inflación de precios y la disminución de los salarios reales estuvieran haciendo mucho para frenar la demanda de compra de viviendas. El lector puede recordar que la inflación de precios comenzó a aumentar muy por encima de la tasa objetivo del 2 por ciento de la Fed ya en abril de 2021. La inflación de precios alcanzó máximos de cuarenta años de más del 8 por ciento a principios de 2022. Además, abril de este año fue el decimotercer mes . seguidos en los que la inflación de precios superó el crecimiento de los ingresos medios. La vivienda es menos asequible, pero hay muchos compradores La gente se está empobreciendo en términos reales , por lo que no sorprende que los datos de abril también muestren desequilibrios históricos entre la renta disponible y los precios de la vivienda. A partir de abril de 2022, la estimación de la Oficina del Censo para el precio de venta promedio de las casas nuevas vendidas alcanzó 10,3 veces el tamaño del ingreso personal disponible per cápita . El precio promedio de venta de una vivienda ha sido más de nueve veces el ingreso disponible durante los últimos seis meses de datos disponibles. En las últimas décadas, los precios de las viviendas solo han sido tan inasequibles en los períodos previos a las recesiones y las crisis financieras, es decir, 1980, 1991 y 2007. La relación entre el precio de la vivienda y los ingresos de abril es más alta que en cualquier otro período en más de cuarenta años. -cinco años. Una de las razones por las que los datos de abril no mostraron signos de disminución de los precios de la vivienda es que los datos de empleo, un indicador económico rezagado, aún mostraban un mercado laboral relativamente fuerte. Aunque el empleo no agrícola total se mantuvo por debajo de los niveles anteriores a la covid-19 de 2019, el crecimiento del empleo fue lo suficientemente fuerte como para combinarse con la inflación monetaria e impulsar un gran crecimiento de los precios, una tendencia constante. Además, a partir de abril, las tasas hipotecarias aún no habían salido del territorio de tasas muy bajas. La tasa fija promedio a treinta años no llegó ni siquiera al 5 por ciento hasta mediados de abril . Esto, combinado con el continuo crecimiento del empleo, ayudó a mantener alta la demanda. (Sin embargo, a mediados de junio, la tasa fija promedio a treinta años es del 5,8 por ciento, el máximo en trece años). Entonces, ¿qué se necesitará antes de que comencemos a ver reducciones reales en los precios de las viviendas? Desafortunadamente, la única salida real es probablemente una recesión. Esto es gracias a una combinación de políticas fiscales y monetarias del régimen. Después de tantos meses de inflación monetaria imprudente alimentando una demanda fuera de control, todo ese dinero recién creado continúa persiguiendo una oferta relativamente estancada. El suministro se ha visto obstaculizado por los cuellos de botella logísticos inducidos por el bloqueo, las sanciones de Estados Unidos a Rusia y el aumento de los precios de la energía debido a la guerra del régimen contra los combustibles fósiles. Por lo tanto, los consumidores no pueden beneficiarse del tipo de fuerzas desinflacionarias impulsadas por la oferta que ayudaron a mantener la inflación de precios en niveles manejables durante muchos períodos en el pasado. Ahora, nos quedamos con una demanda creciente impulsada por dinero nuevo, sin la libertad de mercado necesaria para proporcionar un respiro a través del crecimiento de la oferta. ¿La Fed endurecerá lo suficiente? El presidente de la Fed, Jerome Powell, negó en la reunión del Comité Federal de Mercado Abierto de este mes que la Fed esté tratando de provocar una recesión para frenar el crecimiento de los precios. Pero ya sea que esa sea la intención o no , incluso el endurecimiento muy leve de la Fed ya ha acelerado el deslizamiento de la economía estadounidense hacia la recesión, o al menos hacia la pérdida de empleos. Por ejemplo, existe una creciente evidencia de eventos esporádicos de despidos masivos. JP Morgan anunció la semana pasada "que estaba despidiendo a cientos de empleados debido al aumento de las tasas hipotecarias en medio de un mercado inmobiliario problemático plagado de inflación". Redfin anunció la semana pasada el despido de 470 trabajadores . Las congelaciones de contratación y los despidos masivos son una preocupación creciente en Silicon Valley. Si EE. UU. realmente se dirige hacia la pérdida de empleos y la recesión, el peligro ahora es que la Reserva Federal no retroceda la inflación monetaria lo suficiente como para permitir que la economía elimine las malas inversiones y las burbujas creadas por la inflación monetaria de la última década. . El peligro de un ajuste demasiado débil ha sido evidente antes. Por ejemplo, la Reserva Federal controló moderadamente la inflación monetaria de 1972 a 1974. Pero estas medidas demostraron ser demasiado pequeñas para terminar realmente con el auge inflacionario. Por lo tanto, las malas inversiones y la inflación de precios se acumularon hasta principios de la década de 1980, cuando finalmente se controló más la inflación. Entonces, la pregunta ahora es esta: ¿la Fed quitará el pie del acelerador del dinero fácil solo el tiempo suficiente para obtener unos meses sin cambios en la inflación de precios y luego volverá a las mismas viejas políticas de estímulo inflacionario? Eso podría ganar un breve respiro para los compradores e inquilinos de vivienda por primera vez en términos de precios de la vivienda. Pero se necesita mucho más que un breve respiro. Por supuesto, lo que debería hacer la Fed es vender por completo su cartera y dejar de manipular las tasas de interés por completo. Pero si eso falla, necesita al menos permitir que las tasas de interés suban lo suficiente y que su cartera se reduzca lo suficiente para permitir un mínimo real de "normalización" en el sector financiero. En cualquier caso, la deflación real —tanto la inflación monetaria como la inflación de precios— es necesaria, y eso solo puede lograrse si la Fed puede resistir la tentación de seguir haciendo lo que ha estado haciendo desde 2008 con una "política monetaria no tradicional" que incluye la flexibilización cuantitativa, la represión y creación de burbujas. ****Editor sénior en el Instituto Mises. Tiene una licenciatura en economía y una maestría en políticas públicas y relaciones internacionales de la Universidad de Colorado. Fue economista de vivienda para el estado de Colorado.